Každý podzim se ve skiareálech hlásí noví lidé – mladí i ti v letech – na pozice vlekařů, prodavačů, kuchařů a jakýchkoli dalších profesí, v nichž jim středisko poskytne krom (nijak kdovíjaké) mzdy i volný skipas k žití si svého vysněného horalského života. Tito pracovníci jsou nezbytným základním kamenem fungujícího provozu areálu.
Přesto stále víc horských středisek není schopno naplnit zaměstnanecké stavy v potřebné míře. Jedním z hlavních důvodů je fakt, že resort má silně omezené ubytovací kapacity pro přespolní zaměstnance a nedokáže všem vyřešit jejich poptávku po bydlení. Čím větší (a návštěvnicky populárnější) středisko, tím bývá tento problém ze známých příčin palčivější.
Stálá svízel
Nejde o nic nového: najít dostupné bydlení v lyžařském středisku a blízkém okolí bylo problémem odjakživa. Skiareály byly budovány pro návštěvníky, ne pro zaměstnance; většinu ubytovacích kapacit v místě tak tvoří hotely nebo střediskem provozované apartmány. Privátní bydlení – od domu po jednotlivý pokoj – bývá ve střediscích obvykle tak drahé, že pro zaměstnance málokdy připadá v úvahu, snad s výjimkou, že se z finančních důvodů složí několik spolubydlících a pronajmou si společný prostor.
S příchodem online nástrojů jako Vrbo nebo Airbnb se soukromým majitelům horských bytových prostor prakticky vždy vyplácí nabízet je krátkodobě komerčním zájemcům přicházejícím z těchto serverů, než ubytovací jednotky celoročně pronajmout sice prověřenému a nejspíš stabilnímu pracovníku střediska, jenž však mívá hluboko do kapsy. Už tak nedostatkové zaměstnanecké bydlení se tím dál znepřístupňuje. To když necháme stranou astronomicky rostoucí ceny bydlení ve velkých střediscích, činící z představy celoročně si tam zaměstnancem pronajmout regulérní bytovou jednotku úsměvnou utopii.
Protože jim moc jiného nezbývá, sezónní pracovníci středisek si zvykli svou ubytovací situaci kreativně řešit běžnými kompromisy – své místnosti zaplní extra postelemi a místo dvou lidí jich bydlí v jednotce třeba šest i víc. Kdo si nezvládne najít nocleh ve středisku a musí dojíždět z níže ležících měst, mnohdy to pro něj znamená vstávat třeba ve čtyři ráno, aby stihl začátek směny v sedm. To však není řešením pro každého a nadto ani řešením vhodným. Skiareály nechtějí nevyspalé pracovníky náchylné k chybám a nehodám a pronajímatelé bytových prostor je nechtějí mít přelidněné, jelikož to vede, když nic horšího, k nadměrnému opotřebení či poruchám a často takto bydlet je nebezpečné a doslova ilegální.
Na celoroční zaměstnance hledající si horské bydlení pak číhá další, paralelní těžkost – jak se globálně mění korporátní kancelářská kultura, stále víc městských manažerů pracuje vzdáleně a někteří odjíždějí trvale bydlet do horských střediskových komunit, což tamní nabídku dostupného bydlení dál problematizuje.
Těžkosti či dokonce nemožnost najít si slušné bydlení v místě často staví na hlavu původní důvod, proč mnoho lidí na střediskové pracovní pozice aspiruje – aby mohli lyžovat, pohybovat se po horách a užívat si tamního specifického životního stylu. Pokud veškerý volný čas stráví dojížděním nebo improvizované podmínky v přeplněných ubytovnách jim dělají z běžného civilního provozu nesnesitelnou neudržitelnost, nic nedává smysl.
Jakkoli jsem popsal mně známou situaci v Severní Americe, jako obvykle se to samé v adekvátně zmenšené, naředěné a okolnostmi snad modifikované verzi týká i tuzemských horskostřediskových poměrů.
Co dělat?
Vedení radnic amerických střediskových měst v těchto otázkách vřele spolupracuje s developery a často jim pro výstavbu komunitního bydlení poskytuje velkorysé pobídky. V coloradském okrese Summit County staví tamní střediska skupiny Vail Resorts, Breckenridge a Keystone, místní obecní správou finančně podporovanou bytovou zástavbu určenou pro začínající mladé rodiny zaměstnanců se smíšeným příjmem a trvalým pobytem v obci. V obou místech vznikl v krátkém čase čekací seznam, jemuž nepůjde celému vyhovět.
Samotný Vail se pak pustil, opět s výrazným přispěním tamní radnice, do výstavby zaměstnaneckých bytových domů First Chair Apartments přímo v centrální čtvrti Lionshead, prakticky v centru města, v designu odpovídajícím tamním standardům tak, aby zaměstnanecké bydlení vypadalo neméně atraktivně. A ničím nebránilo návštěvníkům volně se pohybovat i mezi těmito bytovými bloky a vnímat je jako přirozenou součást města, jako jednu sourodou a živou komunitu.
S tím, jak stále víc horských středisek ve snaze zvyšovat tržby a mírnit následky případných špatných zim investuje do čtyřsezónních aktivit, komponování bytových kapacit pro své kmenové zaměstnance do dlouhodobého územního plánování se jeví být existenční nezbytností – pro všechny strany. Nejenže jde při dobrém provedení o solidní realitní byznys; nabídka slušného bydlení ve fungující komunitě je silným tahákem při náboru zaměstnanců, což v poměrech současné extrémně nízké nezaměstnanosti (projevující se tragickou kvalitou volné pracovní sily) je téměř nezbytností pro naplnění aspoň části požadovaných stavů.
Ačkoli představa postavit bytový komplex pro zaměstnance se zdá být synonymem pro astronomickou investici doprovázenou plejádou typických prováděcích problémů, zmíněná vailská střediska a jejich příslušící obecní úřady staví na své lokální poměry neobvykle levně a hezky – či přinejmenším neškaredě. Následuje několik stěžejních konceptů úspěšného stavebního plánování, o které se podělil provozní management vailské skupiny.
Redukovat dojíždění
Protože to málo účelově postavené zaměstnanecké zástavby, jež existuje, bývá většinou zcela vyloučeno z centra střediska (typicky stává někde na jeho vzdálené, nejzastrčenější periferii), skoro všichni zaměstnanci do práce dojíždí. Některé resorty nabízí v určitém dojezdovém rádiu vlastní svoz, stále však významná část pracovníků dojíždí po vlastní ose a obvykle z dlouhých – přes hodinu či několik hodin trvajících – vzdáleností. To kromě nežádoucí uhlíkové stopy přispívá ke zhoršení už tak napjaté dopravní situace v příjezdových směrech v nejnevhodnější čas, způsobuje zdržení návštěvníků skiareálů a zahušťuje parkovací prostory.
Jedním z řešení samotné příčiny problému je výstavba centrálně situovaného zaměstnaneckého bydlení. Pracovnímu personálu to zjednodušuje život, dopravu v okolí a uvnitř areálu to činí snesitelnější, středisko je snáz dostupné platícím hostům. To je zvlášť důležité pro střediska spoléhající na regionální a víkendovou klientelu v dojezdovém okruhu dvou tří hodin. Zrušením či snížením dojíždění se také redukuje zaměstnanecká nedochvilnost a stimuluje se jejich ekonomická aktivita v centru střediska.
Vybudováním docházkové spojnice s centrem resortu tam také zůstane víc organicky živo i v odpoledních a večerních hodinách poté, co se přestanou točit lanovky; v místě bydlící zaměstnanci jsou regulérními místními, s nimiž se dnešní typ hostů chce mísit a socializovat. Soudobá klientela středisek vyhledává co nejautentičtější pobytové zážitky a ráda se zapojuje do lokální kultury. Návštěvníci chtějí jíst tam, kde místní; popíjet, nakupovat a dělat ostatní věci, co dělají místní. Střediska by měla budovat svá centra tak, aby do nich přirozeně zvala jak turisty, tak domorodce – včetně těch ze zaměstnaneckých ubikací.
Čím blíž je zaměstnanecké bydlení od centra střediska, tím aktivnější centrum bude. Posílí to kýženou autentičnost zákaznické zkušenosti a střediskové vybavenosti to pomůže pulsovat životem v průběhu celého roku.
Plánovat urbanisticky
Proč lidi rádi bydlí třeba v New York City? Kvůli tamnímu životnímu stylu, který sami preferují. Chtějí chodit do restaurací, muzeí, do divadel, užívat si nikdy nespícího okolí – nechtějí sedět zavření ve svých drahých bytech. Stejný koncept se vztahuje pro střediskové zaměstnance; upsali se špatně placené profesi a nezřídka se mačkají ve stísněných prostorách proto, aby mohli být v horách a dělat tam aktivity, po kterých jejich srdce volá. Spíš než vzdušné dvou- nebo třípokojové apartmány je moderní zaměstnanecké ubytování často koncipováno do mikrojednotek, o mnoho dostupnějších nejen pro bydlení, ale z perspektivy střediska i pro výstavbu a provoz. Stále však musí podléhat standardům co do designu i funkčnosti. Jednotky až tak malé jako 3 x 3 metry dokážou zaměstnanci poskytnout regulérní prostor pro komfortní a bezpečné nocování; nadto prakticky vylučují ilegální spolunocleh černých duší, protože minimalizovaný životní prostor doslova neumožní pojmout extra nájemníky.
Vedle svých vlastních mikrojednotek nájemníci sdílí vybavené kuchyňské prostory, společenské prostory a venkovní sezení, což bydlícímu střediskovému personálu umožňuje se sdružovat, formovat vztahy, a současně odrazuje od paření na cimrách – zlopověstného, snad odvěkého horského koloritu. Tato sdílená velkorysá vybavenost je zvlášť důležitá pro zaměstnance trávící celý svůj pracovní čas venku v terénu – aby měli na výběr z několika útulných možností, jak trávit večery bez obětování společného času s přáteli, které celý den neviděli. Extra plus je pak společný přístup do rekreačně sportovních zařízení a stravovadel.
Navzdory malé ploše vlastní mikrojednotky je zásadně důležité poskytnout v jejím rámci (ale i mimo něj) nájemníkům dostatek úložných prostor – většina z nich bývají aktivní outdooroví dobrodruzi (či je moudré předjímat, že jsou nebo se jimi stanou). Úspěšně fungující mikrojednotky pak budou mít velkorysé společné skladovací prostory pro tvrdé sportovní vybavení jako lyže, kola a podobně. Má to i estetický efekt; vše vypadá v pořádku a uklizeně, žádné bajky a lyže nacpané na balkónech.
Inspirace kolejemi
Různě provedená řešení modelů studentského bydlení mohou ve většině případů sloužit za vzor či inspiraci horským střediskům, jelikož čelila principiálně podobné výzvě ubytovat velký počet lidí v efektivní struktuře. Developeři experimentují s optimálním minimem plochy pro studentskou ložnici kompenzované komfortem společné komunitní vybavenosti, ale i s finančními modely jejich nabídky; obvyklá je kombinace privátně (zcela či částečně) vlastněných ložnic se sociálním příslušenstvím a za extra poplatky sdílené společné prostory jako kuchyně, obývací sekce, herny, wellness apod.
Vyvíjející se sociodemografické trendy umí poměry v této oblasti v čase hýbat; současní mladí mileniálové třeba preferují výše zmíněný studentský model s velkou mírou sdílení vybavenosti ve významně větší míře než předchozí generace. Studie dále proklamují, že tato řešení pomáhají redukovat – opět přinejmenším u mileniálové generace – různé projevy depresí a asociálního chování.
Přesto je pochopitelné, že ne všichni střediskoví zaměstnanci budou stádně unešení z představy bydlet v hromadném modelu vymyšleném pro náctileté školáky. Developeři si proto dávají záležet, aby své bytové komplexy citlivě namíchali různými velikostmi i úrovněmi bytových prostor; větší a komfortněji vybavené apartmány běžně využívají manažeři, starší pracovníci či ti s rodinami. O ekonomicky přijatelné bydlení schopné bez velkých kompromisů vyhovět rostoucí rodině s dětmi je tradičně velký zájem mezi personálem středního věku, kteří se rozhodli v horách zapustit rodinné kořeny. Promíchaná přítomnost věkově či profesním postavením starších nájemníků současně plní efekt jakéhosi přirozeného dozoru nad mladými bujarými zaměstnanci, mnohdy sezónními, s různě (ne)vyvinutým respektem k prostředí.
Levně i hezky
I Vail jako jeden z nejnoblesnějších a nejdražších horských resortů dokazuje, že postavit dostupné bydlení v samotném centru střediska je reálné. Vailský provozní management ukazuje na tři základní strategie, jež byly při výstavbě tamního projektu First Chair Apartments použity.
Modulární design. Modulární segmenty jsou levnější už z principu, že jsou centrálně sériově vyráběny a na stavbu jen dovezeny k montáži. Takový postup silně redukuje nároky na místní řemeslníky a umožňuje nákladově efektivní výstavbu. Přičemž dnešní modulární systémy dovolují vybírat si z atraktivních stylů i udržet si při plánování určitý stupeň kreativity. Dobře provedené modulární bytové jednotky mohou vypadat soudržně a působivě i mezi ostatní stylovou horskou zástavbou, jako právě v každém ohledu náročném vailském Lionsheadu.
Svépomocí. Dnes preferovaná cesta řady ekonomicky silných horských středisek, která by si mohla dovolit najmout subdodávku na klíč; o těch menších a slabších nemluvě. Místní komunita obvykle chce (leckde přímo vyžaduje), aby si středisko stavělo bydlení pro své zaměstnance samo (či za jeho výstavbu plně zodpovídalo), což zjednodušuje všechny procesy od schvalování po konečné vlastnictví.
Míň je víc. Populární minimalistický design ekonomickému plánování i realizaci jen napomáhá. Jednoduchý, elegantní, moderní městský styl neuráží vkus ani personálu, ani střediskových hostů, a nevyjde tak nákladně jako typická bavorská architektura (či stále víc prémiovými středisky používaný viktoriánský styl připodobňující disneylandskou Main Street). Moderní bytový komplex postavený v čistém a klidně strohém duchu dokáže provětrat celkovou estetiku střediskové zástavby.
Chytrý přístup
Neúprosná oborová konsolidace, klimatické strasti nebo chronický nedostatek kvalitní pracovní síly nutí horská střediska k adaptaci na nové poměry nové éry horského oboru. V ní však může zodpovědné vedení resortů využít všech dostupných možností chytrého územního plánování a nápaditosti progresivních architektů majících reálné zkušenosti i úspěšné reference ze svých předchozích prací v horách. Budoucnost oboru závisí (krom spousty dalšího) na schopnosti vytvářet obyvatelné a udržitelné komunity, které neodpuzují návštěvníky a současně bez výrazných kompromisů řeší zaměstnaneckou bytovou krizi.
↑ Vailský projekt zaměstnaneckého bydlení First Chair Apartments ve střediskové čtvrti Lionshead má malé obytné pokoje ve stylu studentských kolejí. Modulární komplex je centrálně umístěn v krátké docházkové vzdálenosti z lionsheadského náměstí, což pomáhá oživovat centrum střediska v kteroukoli dobu // Vail Resorts
↑ Samostatně stojící modulární jednotky zaměstnaneckého bydlení Ramshorn v coloradském Winter Parku // Winter Park Resort
↑ Strohá podoba interiérů ložnic střediskového zaměstnaneckého bydlení v coloradském Steamboatu (nahoře) a kalifornském Boreal Mountain (dole) // archív autora