V horských údolích se odehrává tichá proměna. Návštěvníků přibývá, ceny rostou, hotely i apartmány se plní. Na první pohled prosperita. Jenže v zákulisí se mění samotná podstata horských měst. Tam, kde kdysi žili lidé, vznikají prázdné investiční komplexy. Američané pro ten proces mají příznačné slovo – aspenizace. Stojí za to podívat se na něj zblízka, protože některé jeho příznaky dnes začínají být patrné i v našich horách. Lyžařská města po celém světě totiž naráží na zvláštní paradox: úspěch turismu z nich postupně vytlačuje život.
Město, jež zbohatlo samo na sobě
Aspen býval obyčejným horským městem. Koncem devatenáctého století těžařská osada, později zapomenuté místo vysoko ve Skalnatých horách. Zlom přišel po druhé světové válce, když se tam začal rozvíjet lyžařský sport. V padesátých a šedesátých letech vzniklo středisko, které přitahovalo umělce, sportovce, podnikatele. Zpočátku atraktivní směs, jaká bývá v horách běžná: pár hotelů, pár hospod, domy místních rodin, sezónní práce na kopci.
Pak se do města začal stahovat kapitál.
V sedmdesátých letech se Aspen stal módním místem. Začal přitahovat typ lidí, pro které lyžování znamenalo spíš statusový symbol než sport. Kupovali domy, přestavovali staré chaty, stavěli nové vily. Cena pozemků se zvedala rychleji než kdekoliv jinde v Coloradu.
V devadesátých letech už šlo o jiný svět. Aspen se proměnil ve výkladní skříň luxusu: galerie, butiky, restaurace s rezervacemi týdny dopředu. Přibyly rezidence, které jejich majitelé navštěvovali jen pár týdnů v roce. Ostatní čas zůstávaly zavřené.
Tím se změnil i život města. Přestěhovat se do Aspenu začalo být pro běžné rodiny prakticky nemožné. Ceny domů se vyšplhaly do milionů dolarů. Město, které kdysi fungovalo jako normální komunita, se pomalu začalo vyprazdňovat.
Miliardáři vytlačují milionáře
Dnes Aspen představuje extrém. Často se říká, že jde o jediné místo na světě, kde miliardáři vytlačují milionáře.
Průměrný tamější dům stojí několik milionů dolarů; pro člověka, který pracuje v restauraci, na lanovce nebo ve škole, to má jednoduchý důsledek: bydlet jinde.
V některých částech města dnes stojí rodinné domy za deset i více milionů dolarů. Běžný byt, který by jinde sloužil jako startovací bydlení, se prodává za částky, za které by v mnoha jiných amerických oblastech vznikla solidní vila. Místní samospráva proto už desítky let buduje zvláštní systém takzvaného zaměstnaneckého bydlení. Bez něj by ve městě nemohli žít ani učitelé, hasiči nebo zdravotníci.
Přesto mnoho lidí, kteří Aspen každý den udržují v chodu, bydlí daleko za jeho hranicemi. Ráno přijíždějí po horských silnicích z okolních údolí, večer se zase vracejí. Personál hotelů, zaměstnanci restaurací i lidé pracující na lanovkách často dojíždějí z okolních měst. Někteří sdílejí malé byty v sousedních obcích, jiní cestují desítky kilometrů každý den. Resort tak funguje zvláštním způsobem: město, jež je symbolem bohatství, závisí na lidech, kteří si v něm nemohou dovolit bydlet.
Aspen se přitom stále tváří jako prosperující resort: restaurace plné, sjezdovky rovněž. Jenže večer, když hosté odejdou z ulic, zůstává ticho. Velká část domů je prázdná.
Město se změnilo v jakýsi luxusní depozit. Nemovitosti fungují jako investice, jako bezpečné místo pro kapitál. Život v nich probíhá jen občas.
Jak vypadá aspenizace
Proces je jednoduchý. Turisticky atraktivní horské město začne přitahovat investory. Nejprve vznikají nové apartmány a druhé domy bohatých. Ceny rostou. Pro místní obyvatele je stále těžší koupit nebo udržet vlastní bydlení.
Pak přichází druhá fáze. Domy přecházejí do rukou lidí, kteří v nich tráví jen část roku. Město zůstává funkční, protože turisté stále přijíždějí. Jenže jeho sociální struktura se rozpadá.
Nakonec se objeví paradox: resort funguje díky tisícům pracovníků, kteří si v něm nemohou dovolit žít. Takový vývoj se dnes sleduje v mnoha amerických horských městech. V Coloradu, Utahu, Montaně. Stejný příběh vyprávějí některé alpské oblasti. Na první pohled prosperita, pod povrchem ztráta obyčejného života.
Lyžařská střediska přestávají být městy. Stávají se kulisou.
Pandemie covidu tento proces ještě výrazně urychlila. V době, kdy miliony lidí začaly pracovat na dálku, se horská města náhle proměnila v atraktivní útočiště. Lidé z velkých metropolí kupovali druhé domy nebo se stěhovali natrvalo. Ceny nemovitostí v mnoha horských oblastech během několika let prudce vyskočily a tlak na místní bydlení se ještě znásobil.
Když turismus přeroste vlastní město
V posledních letech se pro podobné situace používá ještě jiné slovo: overturismus. Označuje místa, kam začalo jezdit tolik návštěvníků, že se samotný turismus stává problémem. Známé jsou příklady z velkých měst – Benátky, Barcelona, Dubrovník. U horských středisek má ale ten proces jinou podobu.
Nejde jen o davy na ulicích nebo fronty na lanovky. Směrodatná bývá změna vlastnictví. Turistická atraktivita začne přitahovat kapitál a spolu s ním nové typy nemovitostí. Apartmány na krátkodobý pronájem, druhé domy, investiční byty.
Některé kreativní hlavy zkouší nahrazovat americkou aspenizaci tuzemskými novotvary jako špindlerizace nebo apartmanizace, popisují však stále stejný stav: celé části horských obcí se postupně zaplňují byty, které slouží hlavně k rekreačnímu pobytu nebo pronájmu. Na první pohled prosperita. Ve skutečnosti se ale dramaticky mění struktura místa.
Čím více bytů přechází do rukou majitelů, kteří v nich tráví jen část roku, tím méně prostoru zůstává pro běžné bydlení. Turismus pak začíná působit zvláštním způsobem: místo aby místní komunitu posiloval, pomalu ji vytlačuje.
Tma v oknech
Kdo někdy přijel do horského resortu mimo hlavní sezonu, možná ten vjem zná.
Ulice je tichá. V řadě domů svítí sotva pár oken. Parkoviště u apartmánového domu zůstává skoro prázdné. V obchodě stojí prodavačka a čeká na zákazníka, který nepřijde.
Města, která kdysi žila celoročně, se postupně mění v sezónní dekoraci. V zimě nechutný příval hostů, na jaře a na podzim prázdné ulice duchů.
Aspen ten proces dovedl do krajnosti. Proto se stal symbolem.
Krkonoše: známé signály
Naše hory nejsou Aspen; jejich rozměry, ceny i historie jsou jiné. Přesto se při pohledu na některá česká střediska objevují povědomé signály.
Špindlerův Mlýn, Pec pod Sněžkou, Janské Lázně, Harrachov. Loučná pod Klínovcem, Boží Dar. Lipno, Zadov, obě Kvildy, Borová Lada. A takto bychom mohli pokračovat po dalších pohořích.
V posledních letech tam vyrostly celé bloky apartmánových domů. Často se prodávají ještě před dokončením. Kupují je lidé z velkých měst, někdy investoři, kteří v nich sami téměř nepobývají.
Místní municipality přitom řeší stále stejnou otázku: kde mají bydlet lidé, kteří v oblasti pracují. Sezónní zaměstnanci středisek a hotelů sdílejí byty. Někteří dojíždějí z okolních obcí. V zimní sezoně se hledají pracovníci obtížněji než dřív.
Proměna není dramatická jako v Coloradu. Přesto je patrná: apartmánový dům stojí vedle staré horské chalupy. Za jeho okny je většinu roku tma.
Hory jako investiční produkt
Na první pohled jde o logický vývoj. Hory jsou atraktivní, pozemků je málo, ceny rostou. Trh reaguje.
Jenže horská města nejsou jen realitními projekty. Jsou to komunity, které musí fungovat každý den: škola, obchod, lékař, lanovka, údržba cest, hasiči.
Když se velká část domů promění v investiční majetek, rovnováha se začne vytrácet. Hosté přijíždějí a odjíždějí. Lidé, kteří turistické místo drží při životě, hledají bydlení jinde.
To je okamžik, kdy se resort začíná měnit v tragikomickou divadelní dekoraci.
Tichá proměna
Aspenizace nepřichází náhle. Neprobíhá jedním rozhodnutím ani jednou stavbou. Je to plíživý posun.
Nejprve pár nových apartmánů. Pak větší projekt. Další sezóna, další investice. V určité chvíli se ceny posunou tak vysoko, že starousedlík z města odejde jinam. Jeho rodný dům koupí někdo, kdo hodlá v nejlepším přijíždět jen o víkendech.
Obec zůstává pěkná. Upravená. Bohatá. Jen se v ní postupně ztrácí obyčejný život.
Varování z hor
Aspen dnes stojí na konci dlouhé cesty. Město plné luxusních domů, v nichž se žije jen občas. Resort, který funguje díky lidem dojíždějícím zdaleka.
Američané tomu dali jméno, protože ten proces poznali příliš pozdě.
Naše hory mají zatím jiný rozsah i jiné tempo. Přesto je dobré se na ten příběh dívat pozorně. Horské obce mají jednu zvláštnost: prostor je omezený a změny bývají nevratné. Apartmánový dům postavený dnes tam bude stát ještě za padesát let.
A někdy se může stát, že při večerní procházce pod sjezdovkou uvidíme dlouhou řadu oken bez jediného světla. Tiché domy, které čekají na své majitele.
V tu chvíli dojde i posledním optimistům, že turismus kdysi tradiční horské místo neobohatil – jen ho pomalu vykoupil.
↓ Svou noblesní aspenskou usedlost Dunbar Ranch nabízí Kevin Costner k pronájmu za čtvrtmilion dolarů za týdenní pobyt. Druhé video zve na prohlídku svého času jedné z nejdražších aspenských rezidencí na trhu; k prodeji za sto milionů dolarů. (Dosavadní aspenský rekord zní $300M za prodej Little Lake Lodge vloni v létě.) Poslední video ukazuje aspenský druhý dům Lance Armstronga, který do Colorada roky pendloval z domovského Texasu. Lance dům během pandemie prodal